【編者注：房地產(chǎn)行業(yè)劇烈調(diào)整下，也有房企逆流而上。鈦媒體國(guó)際智庫(kù)推出“尋找地產(chǎn)新動(dòng)能”專題，意在為行業(yè)挖掘亮點(diǎn)，為企業(yè)提供鏡鑒。此前我們分析了通過(guò)城市深耕及產(chǎn)品口碑的逆勢(shì)而上的房企代表——偉星房產(chǎn)；本期我們來(lái)探尋下前瞻性轉(zhuǎn)型成效凸顯的民營(yíng)房企——復(fù)地集團(tuán)，是如何穿越地產(chǎn)周期的?！?/p>

(相關(guān)資料圖)

從前十跌出百?gòu)?qiáng)，得失自有時(shí)間評(píng)判

據(jù)公開資料顯示，成立于1994年的復(fù)地，是國(guó)內(nèi)很早入局地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)之一，隸屬于復(fù)星集團(tuán)旗下。曾在2004年成為第二家在中國(guó)香港上市的內(nèi)陸房企，銷售規(guī)模排在全國(guó)前十，地產(chǎn)版圖從上海擴(kuò)張至環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。

不過(guò)，受制于港交所的嚴(yán)格管控，復(fù)地未能接入母公司復(fù)星國(guó)際的資源，股價(jià)長(zhǎng)期被低估，上市反而成為發(fā)展的掣肘。2011年初，復(fù)星國(guó)際以22億港元實(shí)現(xiàn)了對(duì)復(fù)地的私有化。這也成為了創(chuàng)始人郭廣昌收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要的分水嶺，在復(fù)地官網(wǎng)上，2011年被定義為“復(fù)地開啟發(fā)展新里程”。 2018年，借道豫園股份重返A(chǔ)股的復(fù)地，反而繼續(xù)停滯不前。

經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)多輪的洗牌，據(jù)克而瑞房企銷售金額榜單，2019年復(fù)地甚至已經(jīng)跌出了百?gòu)?qiáng)，位列第103位。這其中的緣由何在呢？

1.母公司復(fù)星的戰(zhàn)略問(wèn)題下，地產(chǎn)板塊被逐漸邊緣化

2011年-2016年期間，復(fù)地集團(tuán)先后經(jīng)歷了5次換帥，范偉、張華、汪群斌、陳志華，直至現(xiàn)任龔平。在外界看來(lái)，這表現(xiàn)出傳統(tǒng)的開發(fā)模式可能和復(fù)星集團(tuán)的投資思路沖突。

根據(jù)資料顯示，復(fù)星集團(tuán)近年來(lái)持續(xù)加碼醫(yī)藥、保險(xiǎn)等領(lǐng)域的投資布局，2020年以來(lái)又轉(zhuǎn)向收購(gòu)金徽酒、策源股份，增資化妝品公司等，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在整個(gè)復(fù)星體系中已被邊緣化。在郭廣昌“成為一家具有全球能力的地產(chǎn)投資集團(tuán)”的愿景下，地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張更多依賴于海外收購(gòu)物業(yè)，擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的復(fù)星，在戰(zhàn)略問(wèn)題下，也在不斷收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2.意識(shí)到”三高“擴(kuò)張之計(jì)不長(zhǎng)久，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)換產(chǎn)城融合策略

復(fù)地意識(shí)到了當(dāng)時(shí)行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的擴(kuò)張模式不靠譜，而是選擇另辟蹊徑，開始轉(zhuǎn)向了產(chǎn)城融合的策略，也就是“蜂巢城市計(jì)劃”。而該計(jì)劃里復(fù)地的核心產(chǎn)品就是寫字樓和酒店，這也使得項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，去化周期和難度加大。

在當(dāng)時(shí)高周轉(zhuǎn)取勝的年代，這樣的開發(fā)模式無(wú)異于給自己套上了枷鎖，復(fù)地不溫不火地發(fā)展，在行業(yè)內(nèi)的聲音越來(lái)越弱，直至跌出百?gòu)?qiáng)，這也給當(dāng)時(shí)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略的正確性打上了“？”。

3.拿地策略只有勾地一種，遠(yuǎn)離招拍掛的喧囂

不僅如此，復(fù)地拿地方式非常單一，只有勾地一種。要知道，土地儲(chǔ)備可是房企重要的生命線，這也讓其與房地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)期失之交臂，昔日與復(fù)地集團(tuán)體量相當(dāng)?shù)姆科?，紛紛開啟狂飆突進(jìn)模式，年銷售跨過(guò)千億，將復(fù)地集團(tuán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。而于此同時(shí)，很多名不經(jīng)傳的房企也彎道超車。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2011年至2016年，在各大房企順勢(shì)迅猛拿地?cái)U(kuò)張，復(fù)地卻呈現(xiàn)出斷崖式下跌，從2011年的379萬(wàn)平方米逐年下滑，直至2015年不足80萬(wàn)平方米。不過(guò)遠(yuǎn)離了當(dāng)時(shí)喧囂的招拍掛市場(chǎng)，如今也是其也理所當(dāng)然的活下來(lái)的緣由之一。

逆勢(shì)重回百?gòu)?qiáng)，復(fù)地如何穿越地產(chǎn)周期？

時(shí)隔3年，又逆勢(shì)重回百?gòu)?qiáng)。2023年1-7月復(fù)地以全口徑銷售額111.6億元，較去年同期增長(zhǎng)超2成，位列房企第74位，已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，較2021年躍升57位。在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期下，又是如何做到的呢？

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

1.前瞻10年轉(zhuǎn)型布局，探索迭代“蜂巢模式”

其實(shí)早在2013年，復(fù)地意識(shí)到了當(dāng)時(shí)行業(yè)高地價(jià)、高成本、高房?jī)r(jià)之憂。復(fù)地的邏輯是，在城市化進(jìn)程2.0中，產(chǎn)是核心，房是配套。以“產(chǎn)城融合”為理念的全新模式——蜂巢模式應(yīng)運(yùn)而生，前瞻性的布局產(chǎn)業(yè)。復(fù)地提出“蜂巢城市”的理念，核心是圍繞城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，依托復(fù)星全球產(chǎn)業(yè)布局，以產(chǎn)業(yè)思維為支撐，提供多元化、多形態(tài)、多層次的定制化產(chǎn)業(yè)解決方案——蜂巢模式。

在全國(guó)20余個(gè)城市圍繞文旅、科創(chuàng)、金融、健康、文化等五大賽道。其實(shí)可能很多人不了解，復(fù)星蜂巢打造了許多城市的地標(biāo)，例如：長(zhǎng)沙復(fù)地濱江金融中心，這座金融蜂巢位于湖南金融中心核心位置，緊密貼合湘江新區(qū)“2+3”特色產(chǎn)業(yè)布局；三亞的亞特蘭蒂斯已經(jīng)被也被大家熟知，也是休閑旅游的度假新地標(biāo)。

復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)唐冀寧表示，復(fù)地一直在探索“產(chǎn)、地、房”新模式，即地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)的模式。進(jìn)入2023年，正在進(jìn)化“新蜂巢2.0”，也即“擁輕合重”的新業(yè)態(tài)。復(fù)地進(jìn)化了產(chǎn)業(yè)基金和產(chǎn)業(yè)投資的能力，以產(chǎn)業(yè)基金為龍頭，通過(guò)輕資產(chǎn)能力的培養(yǎng)，驅(qū)動(dòng)蜂巢項(xiàng)目的聚合流動(dòng)和多重價(jià)值回報(bào)。

目前，已經(jīng)與合肥市相關(guān)政府部門和在地企業(yè)，簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，總部經(jīng)濟(jì)及科創(chuàng)蜂巢項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營(yíng)等具體項(xiàng)目上展開合作。

2.依靠復(fù)星集團(tuán)“多元生態(tài)”作為后盾

復(fù)地是最早提出“產(chǎn)城融合”的地產(chǎn)公司之一，依托復(fù)星集團(tuán)，成為國(guó)內(nèi)少數(shù)真正能夠?qū)a(chǎn)業(yè)做實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)。復(fù)星集團(tuán)旗下有著眾多產(chǎn)業(yè)企業(yè)，在快樂(lè)、健康、富足、智造等四大領(lǐng)域有著眾多產(chǎn)品線，且大多數(shù)在諸多行業(yè)中占據(jù)著各自的核心地位。

復(fù)地背靠復(fù)星集團(tuán)的眾多產(chǎn)業(yè)，可以依托復(fù)星集團(tuán)調(diào)配各方資源，這些產(chǎn)業(yè)資源入駐新開發(fā)業(yè)態(tài)之后，也能夠吸引更多的產(chǎn)業(yè)。這也是復(fù)地強(qiáng)大的后盾和的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市開發(fā)，在城市核心區(qū)域“聚焦標(biāo)桿”

當(dāng)前，許多城市都格外重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育，因?yàn)橹挥袑a(chǎn)業(yè)吸引過(guò)來(lái)，才能容納足夠多的就業(yè)人口，激活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，創(chuàng)造稅收和消費(fèi)，推動(dòng)城市生長(zhǎng)、更新和升級(jí)。

復(fù)地作為一家以產(chǎn)業(yè)研發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力為驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是注意到了這一點(diǎn)，將復(fù)星旗下的多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與土地開發(fā)結(jié)合在一起，用產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市開發(fā)。明確將在中心地段開發(fā)打造一座城市的核心地標(biāo)，同時(shí)完成對(duì)周邊地區(qū)的輻射，進(jìn)行周邊區(qū)域多種業(yè)態(tài)的開發(fā)：有高端辦公樓、商務(wù)中心、體驗(yàn)式商業(yè)Mall、還有高檔住宅等，利用產(chǎn)業(yè)集聚形成規(guī)模效應(yīng)。這樣不僅能夠提升地產(chǎn)本身的價(jià)值，不同業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)，在財(cái)務(wù)上也能夠更好地搭配長(zhǎng)短期的資金。

然而與專注房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的品牌房企相比，復(fù)地在開發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷招商等方面都還沒(méi)有很強(qiáng)的自我控制體系。而母公司復(fù)星集團(tuán)更熱衷于多元化發(fā)展模式，因此也可能會(huì)導(dǎo)致復(fù)地發(fā)展緩慢。

2021年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出：房地產(chǎn)要探索新的發(fā)展模式。而后來(lái)的一系列會(huì)議和政策指引來(lái)看，也在逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而告別過(guò)去純粹單一的住宅開發(fā)模式，從城市更新、產(chǎn)城融合中，激活城市經(jīng)濟(jì)、支持城市升級(jí)，探尋開發(fā)地產(chǎn)利潤(rùn)之外的“第二增長(zhǎng)曲線”。目前已經(jīng)有房企紛紛轉(zhuǎn)型布局代建、產(chǎn)業(yè)、物業(yè)等行業(yè)。

當(dāng)前房地產(chǎn)新周期來(lái)臨，過(guò)去“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”三高模式難以為繼，房地產(chǎn)企業(yè)更需要具備前瞻性，積極探索轉(zhuǎn)型新模式。

想要穿越周期，除了具備前瞻性外，戰(zhàn)略制定也要有長(zhǎng)期主義的核心，未來(lái)可能也會(huì)收獲有意想不到的成就。當(dāng)然，每家公司的背景、優(yōu)勢(shì)不同，也不一定要走一樣的路。立足自己的路徑摸索發(fā)展方向，相信時(shí)間會(huì)給出最好的答案。