在延期“金融16條”后，監(jiān)管層在支持房企融資方面又有新動向。近期的市場消息顯示，監(jiān)管層召集包括多家民營房企在內(nèi)的企業(yè)開會，在聽取企業(yè)希望進一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時，也表示將繼續(xù)加大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）服務民營企業(yè)力度，加快債券市場創(chuàng)新，滿足民營企業(yè)多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現(xiàn)明顯好轉。據(jù)中指研究院監(jiān)測，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%；前7個月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。

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上述所謂“信用債”也今非昔比。有業(yè)內(nèi)人士表示，債券在二級市場大幅折價成交的背景下，純市場化的民企地產(chǎn)債一級發(fā)行十分困難。當下多數(shù)成功發(fā)行了債券的民營房企，往往需要來自中債增的擔保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

事實上，即便身處在政策惠及的范圍內(nèi)，民營房企想要完成發(fā)債也困難重重。多位受訪人向記者表示，中債增在為房企提供擔保時，通常需要反擔保，且要求較高，例如資產(chǎn)要足夠優(yōu)質(zhì)、股權關系清晰干凈、沒有進行抵押等。市場下行到當前，拿出符合標準的資產(chǎn)，對不少房企來說已非易事。

機構購買動力不足

從純市場的角度來看，現(xiàn)階段金融機構并沒有從一級市場上購買房企新發(fā)債券的動力。

通常情況下，債券的投資風險相對較低，二級市場上的價格波動較小，為銀行、基金公司等機構投資者青睞。但自2021年下半年房企違約潮以來，許多房企的債券在二級市場都經(jīng)歷過價格劇烈波動。

例如2022年10月時，金地旗下多只債券暴跌，“21金地04”的跌幅曾一度達到50%。近期流動性壓力暴露的遠洋集團，其發(fā)行的多只債券都已跌至20-30元的范圍；即便是仍保持著有質(zhì)房企地位的龍湖，旗下的“21龍湖04”也觸及到70元的低位。

最近，頻繁受到輿情攪擾的碧桂園多只境內(nèi)債大幅下挫。截至8日，“19碧地03”跌超31%，報28元；“16騰越02”跌超27%，報29元。碧桂園的短期債大都跌到了40元以下。

在二級市場大幅折價成交的背景下，地產(chǎn)債一級發(fā)行自然難度不小。有券商投行部人士表示，地產(chǎn)債一二級市場存在如此價差，即便是未違約的房企債券價格也有70元的債券，從投資的角度考慮，肯定是先從二級市場買入。除非二級市場上的債券價格能向面值快速修復，比如出現(xiàn)重大利好等，促使二級市場的價格逐步追平，房企在一級市場上的再融資才有望恢復。

持續(xù)下行的銷售市場加劇了投資人擔心房企未來的償債能力，認購意愿低迷。早在2022年上半年時，即便是資金信用狀況尚可的民營房企，想要發(fā)債再融資也變得吃力。也正是從此時起，監(jiān)管層開始采取多重措施支持房企融資，其中一項便是提供增信。

2022年5月時，監(jiān)管層曾推動主承銷商創(chuàng)設信用保護工具為房企增信；2022年9月則由中債增開始為房企發(fā)債提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

這意味著中債增要為房企發(fā)行的債券兜底。中銀證券研報指出，“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，而非固定限額擔保，即當被擔保對象發(fā)生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

中債增提供的信用增進函也顯示，未經(jīng)投資人同意，中債增不可以對保函內(nèi)容進行任何修改、改動、解除或終止；如果發(fā)行人在規(guī)定期限內(nèi)沒有按時支付票據(jù)的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對票據(jù)的本金和利息進行代償。

在中債增提供如此強力擔保的情況下，金融機構對房企債券的認可度得到了提高，如“22美的置業(yè)MTN003”全場倍數(shù)1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認購倍數(shù)為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認購倍數(shù)也達到了1.33倍。

上述券商投行人士透露，監(jiān)管層給出窗口指導后，不少銀行、機構其實有買地產(chǎn)債的指標，而且在有擔保的情況下，風險可控，機構也是愿意進行配置的。近期有房企發(fā)行的一筆中票，全市場化銷售，很順暢。

擔保程序復雜

但想要拿到中債增的擔保并不是一件容易的事。中債增自身也需進行風險管理，在為企業(yè)提供擔保時，通常需要相應的反擔保。

2022年11月，中債增在官網(wǎng)公開發(fā)布“第二支箭”受理方式時披露了《項目需求意向表》房企填表并增信需求。該表除了涉及公司資產(chǎn)和債務情況、境內(nèi)外債券是否有展期或違約等信息外，還要求企業(yè)填寫“擬提供的風險緩釋方式”。其中涉及資產(chǎn)抵押、關聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。

此前有房企內(nèi)部人士透露，在以實物資產(chǎn)提供反擔保方面，中債增要求較高，例如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)、股權關系清晰干凈、此前沒有進行過抵押等，同時會更青睞商業(yè)或辦公類自持物業(yè)。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇也曾指出，能夠充當?shù)盅簱Ｎ锏模欢ㄊ墙?jīng)營性資產(chǎn)，大部分民營房企的項目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發(fā)貸、信托等背景下，無法再次充當擔保品來做融資。

據(jù)一家發(fā)債房企內(nèi)部人士提供的信息，中債增內(nèi)部評審原則顯示出了對反擔保物較高的要求，且資產(chǎn)打折較明顯：一線城市的資產(chǎn)打5折、強二線城市的打4折，業(yè)態(tài)不限，商業(yè)辦公均可，優(yōu)選良好現(xiàn)金流物業(yè)，估值有戴德梁行等一線評估公司估值報告尤佳。據(jù)該房企人士了解，目前擔保要求無明顯變化。

這些對部分目前信用狀況依然較好的房企來說也并不容易達到。一則市況不佳，資產(chǎn)價值進一步打折，提供足額反擔保就需要有更多的資產(chǎn)；二則，房企手中可用的資產(chǎn)已所剩無幾。

此前有推進發(fā)債的房企人士就曾透露，手中的資產(chǎn)有不少已拿去做融資，干凈優(yōu)質(zhì)的已較為有限，中債增方面會希望企業(yè)能找到更好的信用背書。

有對房企融資情況較為熟悉的機構人士透露，比如碧桂園主要布局在三四五線城市，想要拿出符合標準的資產(chǎn)可能難度就比較大。若是能在有關部門協(xié)調(diào)下，將這些資產(chǎn)反擔保給平臺公司，再由平臺公司為企業(yè)提供擔保，也是一條可行之路。

事實上，2022年9月，碧桂園發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)時便采用了上述模式，其將實物資產(chǎn)抵押給兩家佛山的城投公司，再由城投公司向中債增為碧桂園提供反擔保。該期票據(jù)的發(fā)行規(guī)模為15億。

另有房企提及，今年以來的發(fā)債流程沒有發(fā)生變化，但最近一筆耗時明顯拉長，監(jiān)管層給的回復也僅是在流程中，具體卡在哪個環(huán)節(jié)也不得而知；同時企業(yè)也擔心會出現(xiàn)金融機構認購不足等情況，內(nèi)部一度對發(fā)債不抱希望。

值得一提的是，多位受訪人士也提及，其實在中債增擔保下的發(fā)債額度很有限，相較于公司面臨的債務壓力杯水車薪。有房企人士透露，當前的形勢下，開發(fā)貸可以緩緩，工程款部分抵房、部分現(xiàn)金支付，這樣的情況下，公司每個月的剛性支出差不多在10億元，而一筆中票尚無法覆蓋。

即便如此，流動性捉襟見肘的房企還是決定能發(fā)就發(fā)，“趁著現(xiàn)在還沒貶值到很糟的地步，先拿去借點錢?！?/p>

責編:陶紀燕 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

（來源：第一財經(jīng)）